CADE esclarece regras para notificação de compra e venda de imóveis

O Conselho Administrativo de Defesa Econômica (“CADE”) estabeleceu novos critérios sobre a notificação de operações de compra e venda de imóveis (Consulta nº 08700.007814/2024-75), reduzindo a incerteza que havia quanto às operações que dependem de aprovação do órgão.

 O que foi analisado?

Na operação examinada, a Manz Empreendimentos desejava adquirir um imóvel não operacional da Bompreço Bahia Supermercados. As partes alegaram, porém, a existência de dúvida sobre o enquadramento do negócio nas regras que definem a necessidade de aprovação do CADE. Isso porque a jurisprudência sobre aquisição de imóveis vinha adotando alguns critérios desalinhados com a função que a lei atribui ao CADE para o controle de concentrações empresariais.

Principais conclusões

O CADE concluiu que a compra e venda de imóveis não operacionais (sem atividades antes do início das tratativas sobre a operação) não depende de aprovação do CADE, por não se tratar de ativos produtivos, observadas as seguintes exceções:

 1. Quando o imóvel tenha capacidade produtiva instalada ou potencial, ou se houver transferência de outros bens além do imóvel, como maquinário, insumos, estoques ou contratos comerciais; e 

 2. Quando o a propriedade do imóvel for capaz de limitar a entrada de concorrentes no mercado, sobretudo quando há barreiras regulatórias, tais como em áreas portuárias e aeroportuárias.

A decisão do CADE destacou, ainda, que, em certos mercados, a aquisição de um imóvel pode ser realizada “por meio da união entre empresas”. Por isso, continuam sujeitas a notificação ao CADE as aquisições de imóvel por intermédio de Sociedades de Propósito Específico (SPEs). Nesses casos, porém, o que exige a análise do CADE não é a compra do imóvel em si, mas sim a união entre concorrentes com objetivos empresariais comuns.

Impactos práticos para o setor imobiliário

A decisão é relevante para incorporadoras, fundos de investimento e empresas que compram e vendem ativos imobiliários, pois:

•    Reduz a incerteza jurídica sobre a necessidade de notificação prévia da operação ao CADE.

•    Agiliza negócios imobiliários envolvendo imóveis inativos, representando economia de tempo e dinheiro.